“Nỗi đau” của thị trường BĐS
2020 cả nước có hơn 300.000 giao dịch BĐS, tuy nhiên giá giao dịch thật tại thị trường thứ cấp rất khó xác định. Mức giá được ghi nhận tại các cơ quan nhà nước thường thấp hơn mức giá thực tế do bên mua và bên bán tự thỏa thuận. Do đó, việc phải xây dựng và đưa ra 1 khung giá tương đối chính xác với mức giá thị trường là nhu cầu rất bức thiết.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường 3 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản liên tục tăng, có những khu vực, những dự án giá đã tăng trên 10% so với cùng kỳ năm 2020 (nguồn baochinhphu.vn), thì việc xác định đâu là giá thật, đâu là “giá ảo” là rất khó.
Theo chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, hiện tượng đầu cơ, thổi giá đang là lực cản lớn của thị trường hiện nay. Nhất là khi người bán và người mua đều không biết được giá trị thật của bất động sản, dẫn đến chuyện “năm người mười giá” thường xuyên diễn ra.
Mỗi ngày trên các trang rao vặt, có hàng nghìn tin đăng, nội dung không được kiểm soát, cùng 1 thửa đất nhưng có hàng chục, hàng trăm tin rao, gây nhiễm loạn thông tin, khiến thị trường bị “bóp méo”.
Giá đất liên tiếp “nhảy múa” thời gian qua
Rõ ràng, thiếu thông tin, không minh bạch về giá đã và đang là “nỗi đau”, cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam, thậm chí có thể gây méo mó, biến dạng thị trường.
Định giá BĐS - Giải pháp giúp thị trường tìm được giá trị thật
Để thị trường minh bạch về giá, trước tiên cần có sự rõ ràng, chính xác trong việc thẩm định giá BĐS. Đây là lĩnh vực quan trọng được nhiều quốc gia nghiên cứu, chú trọng phát triển từ nhiều thập kỷ qua.
Điển hình tại Anh, Mỹ, Pháp, Thuỵ Điển, Singapore... để giảm nạn đầu cơ BĐS, chính phủ đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai. Việc này được thực hiện chặt chẽ, bài bản với sự hỗ trợ của “công nghệ hóa” và “số hóa” đối với hoạt động thẩm định giá, quản lý đất đai và thu thuế BĐS.
Tại nhiều nước, hoạt động định giá BĐS được coi vừa là công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trường, vừa là loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế. Tuy có sự khác nhau tùy theo quốc gia nhưng hoạt động định giá nhà đất là cần thiết để giảm thiểu tình trạng BĐS bị thả nổi về giá, bị “làm giá”.
Đối với Việt Nam, hiện hoạt động định giá BĐS còn gặp nhiều khó khăn. Thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này, trong đó có việc thiếu thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý.... Cùng với đó là sự thiếu hụt những công cụ tham chiếu giá chuyên sâu và chính xác.
Dẹp “loạn giá” bất động sản – cần sự góp sức của công nghệ
Tín hiệu tích cực là trong 2 năm qua, Việt Nam liên tục thăng hạng trên Bảng xếp hạng Chỉ số Minh bạch bất động sản toàn cầu (GRETI) của JLL. Năm 2020, Việt Nam đã có bước tiến khi xếp hạng 56 trong bảng tính độ minh bạch BĐS trên toàn cầu, lần đầu tiên lọt vào nhóm các nước “bán minh bạch”.
Có được những bước tiến này, không thể không nhắc tới sự đóng góp quan trọng của việc ra đời và phát triển các nền tảng công nghệ BĐS (proptech) tại Việt Nam thời gian qua. Nhờ số hóa, ứng dụng thành tựu của công nghệ hiện đại vào việc thu thập, xử lý, phân tích dữ liệu…giúp cả người bán và người mua dễ dàng tiếp cận nguồn thông tin BĐS phong phú, đa chiều.
Tiêu biểu trong các proptech Việt hiện nay có thể kể tới Cenhomes.vn – nền tảng mới được “đại gia BĐS” Cen Land mua lại 100%. Cenhomes.vn sử dụng công nghệ định giá dựa trên Big Data - xây dựng một cơ sở dữ liệu lớn về BĐS, có sẵn toàn bộ thông tin như địa chỉ, tọa độ, diện tích... kết hợp cùng ảnh chụp thực tế, thông tin về tài sản trên đất, bản đồ quy hoạch.
Biểu đồ giá theo khu vực thể hiện trên ứng dụng Cenhomes.vn
Hệ thống dữ liệu của Cenhomes.vn đều do người dùng/cộng đồng cung cấp, bao gồm từ các môi giới, ngân hàng, công ty định giá, văn phòng công chứng và hiện là nền tảng có hệ thống Big Data về BĐS lớn và chi tiết nhất Việt Nam. Cùng với bản đồ nhiệt thể hiện giá theo vị trí, người dùng có thể dễ dàng theo dõi biến động giá BĐS theo thời gian, lượng mua bán/cho thuê tại khu vực, tiềm năng của khu vực…
Kết hợp cùng dữ liệu định giá từ Cen Value – công ty thẩm định giá top 3 Việt Nam, các thông tin về giá được hệ thống AI xử lý và đưa ra, đạt độ chính xác cao so với giá trị thực. Đây được cho là công cụ hữu ích, hỗ trợ đắc lực cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng dễ dàng, nhanh chóng tra cứu, định giá BĐS, giảm thiểu rủi ro khi phải ra quyết định các khoản vay.
Với công nghệ, việc định giá BĐS sẽ hạn chế tối đa sự can thiệp, tác động bởi yếu tố chủ quan của con người, giúp thị trường ngày càng minh bạch.
